Сан-Мартин-де-лос-Андес против Буэнос-Айрес

Постоянная аренда, август 2026: восточный пригород Villa Vega Maipú — 2 спальни 78 м² около ARS 1,0 млн/мес.; 1-bedroom — ARS 850–900 тыс. плюс около ARS 150 тыс. expensas; дом 120 м² в Noregon — USD 1 200 + ARS 135 тыс. expensas. Центр и premium-посёлки — до USD 2 500/мес. Рынок тонкий с высокой туристической премией.

Самая дорогая земля из shortlist: Las Nalcas — участки около USD 37–55 тыс. за 1 000–1 180 м² с подземными сетями; хорошие участки ближе к городу — около USD 95 тыс. за 800 м².

Готовые дома: нормальный дом 105 м² — около USD 295 тыс., центр 120 м² — около USD 400 тыс.; premium-сегмент существенно выше.

Экспенсас (обязательный взнос на содержание дома: консьерж, лифт, уборка, вода) в аренду не входит и платится сверх неё. Средняя экспенса по городу - 336 960 песо в мае 2026 по замеру ConsorcioAbierto примерно на 13 000 домов, за год плюс 30,5%. Трёхкомнатная квартира в Палермо - около 300 000 песо в июне 2026. В доме с бассейном, спортзалом и охраной выходит заметно дороже, в старом доме без лифта - дешевле. Для семьи это 20-30% сверх арендной платы, и при сравнении объявлений это главная скрытая статья.

Средняя цена публикации по данным городской статистики IDECBA за 2 кв. 2026 (база объявлений Argenprop, данные предварительные), квартиры вторичного фонда «3 ambientes» - это гостиная и две спальни, расчётная база 70 м². По баррио: Кабальито - ARS 1 176 184, Реколета - ARS 1 207 040, Палермо - ARS 1 307 505, Бельграно - ARS 1 318 512, Вилья-Уркиса - ARS 1 353 564, Нуньес - ARS 1 406 326 (самое дорогое). Среднее по городу - ARS 1 174 304. Дешевле всего трёшки в Монсеррате (ARS 913 360), Бальванере (ARS 956 852) и Конститусьоне (ARS 961 531), но это центральные районы с другой репутацией по безопасности. За год такие квартиры подорожали на 34,8% при инфляции города 32,6%. В цену не входят экспенсас (сбор на содержание дома) и коммунальные услуги.

IDECBA, 2 кв. 2026: средняя цена публикации для моноамбьенте (расчётная база 30 м²) - ARS 565 658 в месяц, для «2 ambientes» (гостиная и одна спальня, база 43 м²) - ARS 764 485. По баррио разброс у маленьких квартир заметно меньше, чем у больших: моноамбьенте от ARS 483 648 в Линьерсе до ARS 624 268 в Сааведре, однушка от ARS 635 720 в Конститусьоне до ARS 880 824 в Сааведре. В Палермо однушка - ARS 839 053, в Бельграно - ARS 814 247, в Кабальито - ARS 767 392, в Вилья-Уркисе - ARS 817 316. Цена за метр у маленьких квартир выше: ARS 18 855 за м² у студий против ARS 16 776 у трёшек.

IDECBA, 2 кв. 2026: структура предложения аренды по числу комнат - 33,3% моноамбьенте, 41,2% «2 ambientes» (одна спальня), 19,7% «3 ambientes» (две спальни), 5,8% на четыре и пять комнат. То есть почти три четверти публикаций - жильё максимум с одной спальней, и семья с двумя детьми выбирает примерно из четверти рынка. При этом предложение в целом рекордное за всю серию наблюдений: на 9% выше прежнего максимума, зафиксированного в июле-сентябре 2025 года.

IDECBA, 2 кв. 2026: в среднем 25,4% объявлений об аренде номинированы в долларах. Для квартир на две спальни доля почти 30%, для четырёх- и пятикомнатных - 44%. География резкая: на комуны 14 (Палермо), 13 (Бельграно, Нуньес, Колехиалес) и 2 (Реколета) приходится 61% всех долларовых объявлений, вместе с комуной 1 (центр, Пуэрто-Мадеро, Ретиро) - 82%; в остальных одиннадцати комунах доля меньше 1%. Практический вывод: цифры в песо из этого справочника описывают рынок для местных, а семья с долларовым доходом, которая ищет большую квартиру на севере города, чаще будет сталкиваться с долларовыми ценниками.

По индексу Zonaprop на август 2026: средняя двушка (одна спальня) в CABA - ARS 886 527 в месяц, трёшка - ARS 1 196 413; за август цены выросли на 1,5%, с начала 2026 года - на 19,2% при оценке инфляции 21,5%, за последние 12 месяцев - на 29,9%. Самый дорогой баррио - Пуэрто-Мадеро (ARS 1 252 366 за двушку), затем Нуньес (ARS 995 838) и Палермо (ARS 990 748); дешевле всего Лугано (ARS 654 776), Нуэва-Помпея (ARS 700 324) и Парке-Авельянеда (ARS 720 780). Цифры Zonaprop выше официальных цифр IDECBA за 2 кв. 2026 - это другая выборка объявлений и более поздний месяц, так что честный ориентир по двушке лежит между ARS 764 тыс. и ARS 887 тыс. на середину-конец 2026 года.

Средняя цена публикации за квадратный метр вторичного жилья во 2 кв. 2026 (база объявлений Argenprop): по городу USD 2 561 за м² у однокомнатных, USD 2 343 у двухкомнатных и USD 2 160 у трёхкомнатных - чем крупнее квартира, тем дешевле метр. По баррио для трёшек: Палермо - USD 2 855, Нуньес - USD 2 909, Бельграно - USD 2 797; на другом полюсе Вилья-Лугано (USD 974-1 437) и Ла-Бока (USD 1 529 за метр у однокомнатных), на верхнем - Пуэрто-Мадеро (USD 5 582-6 296). Новостройки в среднем дороже: USD 3 105-3 349 за м². Сумма в диапазоне посчитана нами: 70 м² (городская методика считает трёшку именно такой) умноженные на USD 2 160 и USD 2 855, то есть примерно USD 151-200 тыс.; это не цена из конкретного объявления, а ориентир, и реальные объявления по Кабальито, Вилья-Уркисе и Реколете отдельно не проверялись. Цены на покупку в Аргентине традиционно номинированы в долларах и платятся наличными.

IDECBA, август 2026: полная потребительская корзина (Canasta Total) для «Hogar 1» - пара 35 лет, оба работают, и двое детей 9 и 6 лет - ARS 2 082 845 в месяц, в июле было ARS 2 047 179, год назад ARS 1 562 034. Важная оговорка: корзина считается для семьи, у которой жильё в собственности, то есть аренда в неё не входит. Прибавив среднюю трёшку по городу (ARS 1 174 304 за 2 кв. 2026), получаем порядка ARS 3,3 млн в месяц, а в Палермо или Бельграно - ближе к ARS 3,4-3,5 млн. Отдельно город считает черту бедности для той же семьи: ARS 1 651 798 в месяц. Все суммы в песо на август 2026 - для пересчёта в доллары берите курс того месяца, официальный и «блю» в Аргентине расходятся.

IDECBA, август 2026: продуктовая корзина (Canasta Alimentaria) для семьи из двух взрослых и двух детей 9 и 6 лет - ARS 985 617 в месяц по ценам города Буэнос-Айрес; в июле было ARS 969 223, в августе 2025 - ARS 731 502, то есть за год плюс 34,7%. Более узкая корзина, по которой считают черту нищеты (Canasta Básica Alimentaria), - ARS 903 930. Это стоимость набора продуктов, а не реальные траты в супермаркете: сюда не входят бытовая химия, кафе и доставка.

IDECBA считает для «Hogar 1» (пара 35 лет с двумя детьми, жильё в собственности) границы слоёв по доходу на август 2026: до ARS 903 930 - нищета, до ARS 1 651 798 - бедность, от ARS 1 651 798 до ARS 2 082 845 - «небедные уязвимые», от ARS 2 082 845 до ARS 2 603 556 - «хрупкий средний слой», от ARS 2 603 556 до ARS 8 331 380 - средний класс, выше - обеспеченные. Ориентир полезен для расчёта удалённого дохода: чтобы жить в Буэнос-Айресе как семья среднего класса и при этом снимать жильё, к нижней границе нужно прибавить аренду.

С цикла 2026 все государственные детские сады переводятся в формат Escuelas Infantiles с расширением на младшие возраста; Jardín Nº12 уже набирал sala de 2. Самый сильный вариант shortlist по государственной инфраструктуре раннего детства.

В Буэнос-Айресе около 350 частных учебных заведений, которые получают государственную дотацию, и для них министерство образования города устанавливает максимальные тарифы (aranceles) отдельной disposición DGEGP, пересматривая их несколько раз за учебный год. С сентября 2026 потолки выросли ещё на 4,2% и составляют: начальная школа с режимом jornada simple при дотации 100% - до ARS 44 300 в месяц, при дотации 40% - до ARS 224 300; средняя школа - от ARS 54 700 до ARS 296 700; техническая - от ARS 62 700 до ARS 339 600. Школы, которые вообще не получают дотацию (в том числе известные билингвальные), в эту сетку не входят и назначают цену сами - их тарифы здесь не проверялись. Государственные школы города бесплатны, право ребёнка-мигранта на место в них закреплено на уровне страны.

Hospital Dr. Ramón Carrillo работает как региональный госпиталь; в 2026 году продолжается комплектование специализированных должностей.

Частная медицина (prepaga) в Аргентине считается по каждому члену семьи отдельно, а не одним семейным тарифом: планы среднего сегмента идут по 110-280 тыс. песо в месяц на человека, OSDE 210 в сентябре 2026 - 284 997 песо на человека. У крупных компаний есть скидки за многочисленную семью, поэтому итог для пары с двумя детьми обычно меньше учетверённой цены, но всё равно сопоставим с арендой. Цены пересматриваются почти ежемесячно: в сентябре 2026 подорожание составило 2-3%.

Резолюция 1054/MSGC/2025 министерства здравоохранения города (действует с 14 марта 2025, приложение обновлено резолюцией 913/MSGC/2026): иностранцы с категорией «постоянный резидент» или «временный резидент» по национальному закону 25.871 пользуются городской системой здравоохранения на тех же условиях, что граждане, то есть бесплатно. Для тех, у кого аргентинского DNI нет (туристы, транзитные резиденты, а также люди с residencia precaria, пока DNI не выдан), плановые процедуры - компьютерная томография, МРТ, госпитализация, операции - оплачиваются: больница считает смету, а покрыть её можно страховкой путешественника, через консульство своей страны или переводом на счёт кооперативы больницы. Отказать в неотложной и экстренной помощи нельзя ни при каких обстоятельствах, она бесплатна для всех. Практический вывод для семьи: пока идёт оформление резиденции и DNI, плановую медицину нужно закрывать страховкой или частной клиникой.

Аэропорт Aviador Carlos Campos (Chapelco) расположен на RN 40 между Сан-Мартином и Хунином и обслуживает оба города; регулярные рейсы выполняет Aerolíneas Argentinas.

Тарифы с 1 сентября 2026 (рост около 4%): метро - ARS 1 753 за поездку при зарегистрированной на имя карте SUBE, с 21-й поездки в месяц ARS 1 402,40, с 31-й ARS 1 227,10, с 41-й около ARS 1 022-1 052 (официальные таблицы Red SUBE и города расходятся в последней строке). Без именной карты метро стоит около ARS 2 524. Городской автобус по дальности: до 3 км - ARS 887,99, 3-6 км - ARS 986,70, 6-12 км - ARS 1 062,70, 12-27 км - ARS 1 138,77; без именной карты те же поездки стоят ARS 1 411,90-1 810,64. Есть социальный тариф ARS 613,55 и студенческий ARS 245,42. По измерению IIEP (UBA-CONICET) в сентябре 2026 типовая семья AMBA тратила на общественный транспорт ARS 126 689 в месяц - это самая крупная статья в корзине услуг, больше, чем свет и газ вместе.

По муниципальному туризму: около 1 500 мм осадков в год с сильным градиентом к востоку — до ~600 мм в степи; зимой днём обычно 1–10 °C, летом 9–27 °C. Движение на 10–40 км восточнее даёт заметно более сухой профиль без потери доступа к Андам.

По климатическим нормам за 1991-2020 годы средняя температура июля в Буэнос-Айресе - 11,5 °C, средний минимум 8 °C, средний максимум 16 °C; среднегодовая - 18,4 °C, в январе 25,2 °C. Зима мягкая и переменчивая: северный ветер может дать и +25 °C в разгар зимы, южный «памперо» - дневные +10 °C и ниже. В самые холодные ночи года температура опускается примерно до 0 °C в центральных районах у реки и до -3...-4 °C на юго-западных окраинах. Снег - исключительное событие: последний раз он выпадал в июле 2007 года, а до этого в 1918-м. Отопление в квартирах тем не менее нужно, а сырость при высокой влажности ощущается сильнее, чем показывает термометр.

Нормы 1991-2020: около 1 250-1 260 мм осадков в год и 77 дней с дождём. Выраженного сухого сезона нет, но сезонность есть: максимум приходится на лето (январь 134 мм, февраль 129 мм) и осень (апрель 130 мм), минимум на зиму (июнь 62 мм, август 70 мм, июль 74 мм). Летние дожди - это чаще короткие послеобеденные грозы, поэтому солнца в городе много, около 2 385 часов в год. Обратная сторона - сильные ливни: 31 мая 1985 года в городе выпало 300 мм за сутки, крупное наводнение было и 2 апреля 2013 года. Риск подтопления в Буэнос-Айресе сильно зависит от конкретного адреса (низины и засыпанные русла ручьёв), и городские карты рисков для этого справочника не проверялись - смотреть их нужно до подписания договора.

Карта опасностей SEGEMAR 2025 для района Сан-Мартин / Вилья-ла-Ангостура рассматривает наводнения и массовые перемещения склонов; для Ruta de los Siete Lagos главный природный риск по повторяемости — оползни, сели и камнепады. В июле 2026 крупный сход грязи, деревьев и камней на RN 40 в секторе Siete Lagos закрывал дорогу.

Провинция Неукен в 2025 году: 40 умышленных убийств, 5,7 на 100 тыс. жителей — самый высокий показатель среди провинций страны (среднее — 3,6), рост на 32,5% к 2024 (4,3). Статистика провинциальная и во многом определяется столицей провинции; отдельных цифр по Сан-Мартину в отчёте нет.

Исполнительный отчёт «Карты преступности» города за 2025 год: 78 умышленных убийств, 2,53 случая на 100 тыс. жителей - самый низкий показатель за всю серию наблюдений с 1995 года (в 2024 - 2,59 и 80 случаев, в 2016 - 4,77, то есть за девять лет минус 47%). Городская цифра ниже общенациональной (3,7 по расчёту города) и заметно ниже показателя провинции Буэнос-Айрес (4,34), то есть пригороды опаснее самого города. Грабежи в 2025 году снизились на 27%. По структуре убийств: 27% - ссоры и месть, 18% - при ограблении, 13% - семейное насилие, 10% - фемициды. Отдельной статистики по баррио в этом отчёте нет, поэтому выбирать район по этой цифре нельзя - она характеризует город целиком.

COTESMA — оптика до 1 000 Мбит/с, включая симметричные подключения; публикует постоянно обновляемые адресные карты покрытия для Сан-Мартина и Хунина, отдельно предусмотрен сельский сервис. Лучший интернет из проверенных городов, но покрытие проверяется по точному адресу.

Домашняя оптика в городе, цены провайдеров на август-сентябрь 2026: Movistar 300 Мбит/с симметрично - ARS 21 500 в месяц по акции при прайс-листе ARS 75 199; Claro 500 Мбит/с - ARS 21 999 по акции при прайсе ARS 65 289; Telecentro 300 Мбит/с с городским телефоном - ARS 13 999 для новых подключений, 1000 Мбит/с - ARS 26 999; iplan 500 Мбит/с - ARS 35 774 без акций. Universo Net прямо публикует обе цены: ARS 29 871 по промо и ARS 99 570 по прайс-листу за те же 300 Мбит/с, скидка действует 6 месяцев. Отсюда практический вывод: при переезде считайте не рекламную цену, а прайс-лист, потому что примерно через полгода-год платить придётся по нему. Покрытие в центральных и северных баррио плотное - iplan, например, перечисляет Реколету, Палермо, Бельграно, Нуньес, Вилья-Уркису, Кабальито, Колехиалес и ещё десяток районов.

По измерению обсерватории тарифов IIEP (UBA-CONICET) для типового домохозяйства AMBA без субсидий, сентябрь 2026: электричество - ARS 49 770 в месяц, сетевой газ - ARS 49 370, вода - ARS 42 576, всего около ARS 141 700. В августе, на пике отопительного сезона, было дороже: свет ARS 61 308, газ ARS 61 613, вода ARS 42 975, то есть около ARS 165 900. Вместе с общественным транспортом (ARS 126 689 на семью) корзина услуг в сентябре составила ARS 268 405 - на 7,3% меньше августа и на 55% больше, чем год назад. Важно: это счета без субсидий, тарифы покрывают около 58% издержек, а вдобавок к ним в многоквартирном доме платят экспенсас - взнос на содержание здания, который в эту статистику не входит.